Le fasi di un cantiere edile seguono un processo strutturato e preciso: si parte dall’idea progettuale per arrivare all’edificio finito, passando per autorizzazioni, appalti, lavori e collaudi.
Capire come si articola questo percorso è essenziale per chiunque voglia affrontare una nuova costruzione, una ristrutturazione o una riqualificazione energetica, senza imprevisti e con un risultato di qualità.
Vediamo nel dettaglio tutte le fasi, e come LSARCH – Studio dell’Architetto Luca Sisti può guidarti passo dopo passo, anche nella ristrutturazione completa di una villetta o di un immobile residenziale.
Quali Sono le Fasi di un Cantiere Edile?
Le fasi di un cantiere edile seguono un processo iterativo, il che significa che il team di progettazione può tornare a una fase precedente in caso di necessità. Ogni fase ha un obiettivo specifico ed è fondamentale per garantire il successo del progetto. Vediamo nel dettaglio ciascuna fase.
1. Programmazione
La programmazione è la fase in cui si pongono le basi per l’intero progetto. Durante questo passaggio, il team lavora per:
- Definire gli obiettivi e l’ambito del progetto: Quali sono le esigenze del cliente? Si tratta di una ristrutturazione completa o solo di una riqualificazione energetica?
- Creare un budget realistico: Includendo non solo i costi di costruzione, ma anche le spese di progettazione, permessi e imprevisti.
- Stabilire un programma: Questo è essenziale per garantire che i lavori vengano completati nei tempi previsti.
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2. Progettazione: il cuore del processo
La fase di progettazione è il cuore del processo edile. Qui si sviluppano i piani e le specifiche per l’edificio, integrando architettura, ingegneria e design.
Progettazione Architettonica
Questa sottofase si concentra sul concept dell’edificio, considerando estetica, funzionalità e integrazione con l’ambiente circostante.
Progettazione Strutturale
Si studiano gli aspetti tecnici per garantire la stabilità e la sicurezza dell’edificio. È qui che vengono definiti i materiali e le tecniche costruttive.
Riqualificazione Energetica
Se il tuo obiettivo è migliorare l’efficienza energetica dell’edificio, questa fase è cruciale. Con un’attenta progettazione, è possibile accedere anche a bonus fiscali come l’ ECOBONUS.
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3. Documentazione
La documentazione è essenziale per passare dalla progettazione alla costruzione, in sostanza è il ponte tra progetto e cantiere.. Include:
- Disegni esecutivi: Planimetrie, sezioni e prospetti dettagliati.
- Specifiche tecniche: Materiali, impianti e dettagli costruttivi.
- Documenti per i permessi: La presentazione delle pratiche edilizie al Comune e l’ottenimento delle autorizzazioni necessarie. CILA, SCIA, Permesso di costruire
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4. Appalto
In questa fase, si selezionano i contraenti che eseguiranno i lavori. Gli step principali includono:
- Redazione dei capitolati tecnici da parte dello studio tecnico di fiducia
- Richiesta di offerte: Le imprese edili vengono invitate a presentare un preventivo.
- Valutazione delle proposte: Prezzo, esperienza e referenze sono fattori chiave.
- Negoziazione dei contratti: Vengono definiti tempi, modalità di pagamento e clausole contrattuali.
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5. Costruzione
Finalmente si passa alla realizzazione fisica del progetto. Durante questa fase, è fondamentale monitorare:
- L’avanzamento dei lavori: Per rispettare i tempi stabiliti.
- La qualità del lavoro: Per garantire che sia conforme al progetto approvato.
- La gestione delle modifiche: Eventuali imprevisti possono richiedere aggiustamenti in corso d’opera.
🎯 Esempio reale: ristrutturazione completa di una villetta a Milano
Nel 2024 abbiamo seguito una ristrutturazione totale in zona Milano Sud:
- Demolizione interna e ridistribuzione spazi
- Isolamento con cappotto e rifacimento tetto
- Nuovo impianto radiante a pavimento con pompa di calore
- Direzione lavori completa e collaudo finale
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6. Completamento: rifiniture e collaudo
La fase finale riguarda la rifinitura e il collaudo dell’edificio. Include:
- Installazione di apparecchiature e arredi.
- Verifica e collaudo: Si controlla che l’opera sia conforme al progetto e alle normative vigenti.
- Rilascio del certificato di collaudo: Questo documento è essenziale per l’uso dell’edificio.
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Le fasi di progettazione edile sono un processo iterativo, il che significa che il team di progettazione può tornare a una fase precedente in qualsiasi momento se necessario. Ad esempio, se si verifica un problema durante la costruzione, il team di progettazione potrebbe dover tornare alla fase di progettazione per apportare modifiche.
Le fasi di progettazione edile sono importanti perché aiutano a garantire che gli edifici siano ben progettati e costruiti. Seguendo un processo di progettazione formale, i team di progettazione possono ridurre il rischio di errori e creare edifici di successo
Fasi di Progettazione Architettonica: Preliminare, Definitiva ed Esecutiva
Perché la progettazione si divide in fasi? E perché conviene al committente?
a progettazione architettonica si suddivide in fase preliminare, definitiva ed esecutiva per un motivo molto semplice:
🔧 ogni fase serve a ridurre l’incertezza, ottimizzare i costi e prevenire errori in cantiere.
Pensala come una scala: ogni gradino ti porta più vicino a un progetto solido, realizzabile e senza sorprese.
Ecco perché questa suddivisione è fondamentale anche (e soprattutto) per il committente:
✅ 1. Controllo dei costi e delle scelte progettuali
Procedere per fasi ti permette di:
- Verificare fin da subito la fattibilità tecnica ed economica
- Fare scelte consapevoli, valutando alternative prima di vincolarti
- Modulare il budget in base alle priorità reali
➡️ Evitare di dover “rifare tutto” a progetto finito è già un grande risparmio.
✅ 2. Riduzione degli imprevisti in cantiere
Ogni fase aggiunge precisione e dettagli tecnici al progetto.
Questo significa:
- Meno varianti in corso d’opera
- Meno errori di interpretazione da parte delle imprese
- Tempi di cantiere più brevi e fluidi
➡️ Un cantiere ben progettato è un cantiere più veloce, più sicuro e meno stressante.
✅ 3. Accesso più rapido ai permessi
Un progetto che segue correttamente le fasi è più facilmente approvabile dagli enti pubblici.
Con LSARCH ci occupiamo di:
- Redigere i documenti nella forma corretta
- Dialogare con gli uffici tecnici comunali
- Accelerare l’ottenimento delle autorizzazioni
➡️ Evitiamo ritardi burocratici e blocchi inutili.
✅ 4. Valorizzazione dell’investimento immobiliare
Un progetto ben pensato in tutte le sue fasi:
- Ottimizza spazi e funzionalità
- Aumenta l’efficienza energetica
- Migliora l’estetica
Tutti elementi che aumentano il valore dell’immobile sul mercato.
➡️ Ogni euro investito nella progettazione può fruttarne molti di più nel lungo termine.
🎯 Con LSARCH seguiamo scrupolosamente ogni fase progettuale, accompagnando il committente con soluzioni chiare, documentazione completa e simulazioni precise.
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Le fasi di progettazione architettonica si articolano in tre momenti principali:
Fase Preliminare
- Definizione degli obiettivi e analisi del contesto.
- Studio di fattibilità tecnica, economica e normativa.
- Ideazione del concept e predisposizione degli elaborati grafici preliminari.
👉 Non sai da dove iniziare? Noi di LSARCH ti aiutiamo a tradurre le tue idee in un concept chiaro e fattibile.
Fase Definitiva
- Sviluppo del progetto nei dettagli.
- Predisposizione di computi metrici e relazione tecnica.
- Aggiornamento della stima dei costi.
👉 Il progetto definitivo è essenziale per ottenere i permessi. Contattaci per una consulenza personalizzata.
Fase Esecutiva
- Realizzazione degli elaborati esecutivi.
- Richiesta dei permessi necessari.
- Avvio del cantiere con la direzione lavori.
👉 Vuoi un progetto senza sorprese? Con LSARCH, ogni fase è curata nei minimi dettagli.
In aggiunta a queste tre fasi, vi possono essere altre fasi intermedie, come la fase di sviluppo del progetto di fattibilità o la fase di progettazione avanzata.
E’ importante sottolineare che le fasi di progettazione possono variare in base alla complessità del progetto e alle normative locali.
Inoltre, è fondamentale che il cliente sia coinvolto in tutte le fasi del processo di progettazione per garantire che il progetto finale soddisfi le sue esigenze.
Appaltare un cantiere edile: le fasi principali
Quando si appalta un cantiere edile, pianificazione e supervisione sono fondamentali. Ecco alcune best practice:
- Pianifica in anticipo e seleziona un contraente affidabile.
- Firma un contratto chiaro che specifichi diritti e responsabilità.
- Supervisiona i lavori in cantiere e risolvi eventuali problemi tempestivamente.
1. Definizione del progetto:
Per ulteriori dettagli sull’appalto e la gestione del cantiere, puoi consultare la guida ufficiale del CNI (Consiglio Nazionale degli Ingegneri).
- Programma: definire lo scopo, l’ambito e il budget del progetto.
- Progettazione: sviluppare i piani e le specifiche per l’edificio, includendo la progettazione architettonica, ingegneristica e strutturale.
- Documentazione: creare i disegni e le specifiche finali che verranno utilizzati per costruire l’edificio.
2. Selezione del contraente:
- Richiesta di offerte: inviare una richiesta di offerte a diverse imprese edili.
- Esame delle proposte: valutare le proposte ricevute in base a criteri come prezzo, esperienza e qualifiche.
- Negoziazione del contratto: negoziare i termini del contratto con l’impresa edile selezionata.
3. Gestione del contratto:
- Amministrazione del contratto: monitorare l’avanzamento del progetto e assicurarsi che l’impresa edile rispetti i termini del contratto.
- Supervisione dei lavori: supervisionare i lavori in cantiere per garantirne la qualità e la sicurezza.
- Gestione delle modifiche: gestire eventuali modifiche al progetto che si verificano durante la costruzione.
4. Completamento del progetto:
- Fase finale: completare l’edificio, installare le apparecchiature e gli arredi.
- Verifica e collaudo: verificare e collaudare l’edificio per assicurarsi che sia conforme alle specifiche e ai requisiti normativi.
- Certificato di collaudo: rilasciare il certificato di collaudo che attesta la conformità dell’opera.
Alcune considerazioni importanti:
- Pianificare il progetto in anticipo e definire chiaramente i propri obiettivi.
- Selezionare un contraente affidabile e con esperienza.
- Definire un contratto chiaro e completo che specifica i diritti e le responsabilità di entrambe le parti.
- Supervisionare attentamente i lavori in cantiere per garantirne la qualità e la sicurezza.
- Comunicare regolarmente con il contraente e risolvere eventuali problemi in modo tempestivo.
Inoltre, è consigliabile richiedere la consulenza di un professionista, come un architetto o un ingegnere, per supportare le diverse fasi del processo di appalto.
Ecco alcuni dei vantaggi di appaltare un cantiere edile:
- Riduzione del tempo e dei costi: un contraente edile esperto può completare il progetto più velocemente e a un costo inferiore rispetto a un proprietario che gestisce il progetto da solo.
- Accesso a competenze e professionalità: un contraente edile ha le competenze e la professionalità necessarie per realizzare un progetto di alta qualità.
- Riduzione dei rischi: il contraente edile è responsabile per la maggior parte dei rischi associati al progetto.
Tuttavia, è importante essere consapevoli anche dei potenziali svantaggi:
- Costi di appalto: il costo di appaltare un cantiere edile può essere significativo.
- Perdita di controllo: il proprietario cede parte del controllo del progetto al contraente edile.
- Problemi di comunicazione: possono verificarsi problemi di comunicazione tra il proprietario e il contraente edile.
In definitiva, la decisione di appaltare un cantiere edile dipende dalle esigenze specifiche del progetto e del proprietario.
🏡 Esempio Reale: Ristrutturazione Completa di una Villetta – Dal Cantiere alla Fine Lavori
Per aiutarti a capire come si applicano nella pratica le fasi di un cantiere edile, ti raccontiamo il caso reale di una ristrutturazione completa di una villetta unifamiliare in provincia di Milano, seguita dallo studio LSARCH dall’inizio alla fine.
📍 Il contesto iniziale
- Tipologia edificio: villetta anni ’80, 2 piani fuori terra, superficie 180 m²
- Obiettivi del cliente:
- Riorganizzare gli spazi interni
- Rifare completamente impianti e finiture
- Aumentare l’efficienza energetica (con impianto radiante e pompa di calore)
- Ottenere una classe energetica superiore per accedere ai bonus fiscali
🔨 Fase 1 – Cantierizzazione e opere preliminari
La prima fase ha previsto:
- Allestimento del cantiere: recinzioni, baracca di cantiere, impianto elettrico e idrico provvisorio
- Demolizioni interne: tramezzi, pavimentazioni e vecchi impianti
- Messa in sicurezza: verifica strutturale preliminare, disconnessione utenze, predisposizione delle vie di fuga
👉 LSARCH ha coordinato la fase di avvio lavori e gestito la comunicazione con Comune e impresa, garantendo l’apertura del cantiere nei tempi previsti.
📐 Fase 2 – Progettazione esecutiva e modifiche in corso d’opera
Anche se il progetto era già stato approvato, durante la demolizione sono emerse:
- Interferenze impiantistiche non previste
- Un muro portante non segnalato nei disegni originali
➡️ Il team LSARCH ha aggiornato in tempi rapidi il progetto esecutivo e gestito una variante semplificata per mantenere la conformità edilizia.
🛠️ Questo è un esempio perfetto di come una buona direzione lavori eviti blocchi e ritardi nel cantiere.
♻️ Fase 3 – Riqualificazione energetica e impianti
Abbiamo progettato e installato:
- Cappotto termico in EPS 12 cm + isolamento tetto in fibra di legno
- Sostituzione serramenti in triplo vetro certificati CE
- Impianto radiante a pavimento su entrambi i piani
- Pompa di calore aria-acqua + impianto fotovoltaico da 6 kW
- Sistema VMC (ventilazione meccanica controllata) per il ricambio d’aria automatico
📊 Grazie al nostro calcolo termo-tecnico avanzato, l’edificio è passato da Classe E a Classe A2 → Bonus fiscali recuperati dal cliente: oltre 60.000€ in detrazioni.
🧱 Fase 4 – Finiture, collaudi e chiusura lavori
Ultima parte, ma decisiva per la consegna:
- Nuove pavimentazioni in gres e parquet
- Tinteggiature, cartongessi e controsoffitti
- Allaccio utenze e installazione sanitari
- Collaudo impianti (termico, elettrico, idrico)
- Rilascio della Segnalazione di Fine Lavori e aggiornamento catastale
🎉 Consegna dell’immobile avvenuta nei tempi concordati (6 mesi) e con un grado di soddisfazione totale da parte del cliente.
💡 Cosa ha fatto davvero la differenza?
✅ Progetto esecutivo preciso
✅ Direzione lavori presente e flessibile
✅ Gestione tecnica integrata involucro + impianti
✅ Controllo completo dei costi in corso d’opera
✅ Comunicazione fluida con cliente e impresa
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👉 LSARCH ti segue dalla progettazione alla fine lavori, sia per ristrutturazioni totali che parziali.
Abbiamo già seguito decine di villette e appartamenti nella zona di Milano e provincia, con risultati concreti, tempi rispettati e soluzioni su misura.
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Parlaci del tuo progetto: ti diciamo da dove iniziare e quanto può costare davvero.
Conclusione
Seguire le fasi di progettazione edile con attenzione e professionalità è la chiave per realizzare un progetto di successo. Se stai cercando un partner affidabile per la tua ristrutturazione o riqualificazione energetica, LSARCH dell’architetto Luca Sisti è qui per aiutarti.
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