Stato legittimo e ristrutturazione/riqualificazione energetica: cosa c’è da sapere

Premessa:

Sempre più persone scelgono di ristrutturare o riqualificare energeticamente il proprio immobile per migliorarne l’efficienza e il comfort abitativo. In questi casi, è fondamentale conoscere il concetto di stato legittimo e le sue implicazioni.

Capitolo 1: Definizione di stato legittimo

Lo stato legittimo, come già detto, è la situazione di un immobile che rispetta tutte le leggi e i regolamenti edilizi e urbanistici applicabili al momento della sua costruzione o della sua ultima modifica.

Esistono due macro-categorie di immobili:

1. Immobili con titolo abilitativo:

• Per questi immobili, lo stato legittimo si determina in base al titolo abilitativo originario (ad esempio, la licenza edilizia) e a tutti i titoli successivi che hanno autorizzato eventuali modifiche (ad esempio, permessi di costruire, DIA, etc.).
• Se il progetto complessivo assentito dai titoli corrisponde allo stato dei luoghi attuale, si ha conformità edilizia e urbanistica.

2. Immobili senza titolo abilitativo:

• Per questi immobili, la ricostruzione dello stato legittimo è più complessa. Si parte da informazioni catastali di primo impianto e da altri documenti come foto aeree, estratti cartografici, atti d’archivio, etc.
• La situazione di partenza va integrata con eventuali titoli abilitativi successivi.
• Se il progetto assentito dai titoli corrisponde allo stato dei luoghi attuale, si ha lo stato legittimo.

Le date chiave

Spesso si fa riferimento al 1942 e al 1967 come date spartiacque per lo stato legittimo. In realtà, la data di riferimento non è univoca, ma dipende dalla presenza o meno di un titolo abilitativo:

• 1942: Legge urbanistica 1150/1942: obbligo di licenza edilizia nelle aree già urbanizzate.
• 1967: Legge Ponte 765/1967: estensione dell’obbligo di licenza edilizia a tutto il territorio nazionale.

Attenzione:

• La data di costruzione non è necessariamente l’unica discriminante.
• L’onere di provare la data di realizzazione e la conformità dell’immobile ricade sul proprietario.

Perché è importante per una ristrutturazione/riqualificazione energetica?

• Per ottenere le agevolazioni fiscali previste per gli interventi di riqualificazione energetica, l’immobile deve essere in regola con le normative edilizie e urbanistiche.
• In caso di interventi che comportano modifiche strutturali o di volumetria, è necessario presentare una richiesta di permesso di costruire o di DIA. Se l’immobile non è in stato legittimo, la richiesta potrebbe essere respinta.
• Alcune tipologie di interventi, come ad esempio l’installazione di pannelli fotovoltaici, potrebbero essere soggette a vincoli paesaggistici o di tutela del patrimonio storico-artistico. Se l’immobile non è in stato legittimo, si potrebbero avere problemi con l’autorizzazione all’esecuzione dei lavori.

Capitolo 2: Come verificare lo stato legittimo

Per verificare lo stato legittimo di un immobile, è possibile:

• Richiedere una visura catastale e un certificato di destinazione urbanistica presso l’Agenzia delle Entrate.
• Consultare gli atti edilizi depositati presso il Comune di competenza.
• Incaricare un tecnico abilitato a svolgere una verifica puntuale.

Consolidata giurisprudenza

La giurisprudenza è costante nel ribadire alcuni principi:

• Il tempo non sana l’abuso edilizio: L’ordinanza di demolizione è un atto vincolato e non è soggetta a valutazione di opportunità.
• L’inerzia dell’amministrazione non legittima l’abuso: Il proprietario non può vantare un diritto di mantenere l’immobile abusivo solo perché l’amministrazione non ha agito tempestivamente.

Capitolo 3: Cosa fare se l’immobile non è in stato legittimo

Se l’immobile non è in stato legittimo, è possibile regolarizzare la sua posizione attraverso:

• Sanatoria edilizia: procedura che consente di sanare gli abusi edilizi commessi in passato, a determinate condizioni.
• Riconoscimento di conformità: procedura che consente di dimostrare che l’immobile è stato realizzato in conformità alle normative vigenti al momento della sua costruzione, anche se non vi è un titolo abilitativo.

Capitolo 4: Conclusioni

Verificare lo stato legittimo di un immobile è un passo fondamentale prima di avviare qualsiasi ristrutturazione o riqualificazione energetica. In caso di dubbi, è consigliabile consultare un tecnico abilitato.

Consigli:

Prima di acquistare un immobile da ristrutturare o riqualificare, verifica sempre il suo stato legittimo.
Assicurati che i lavori di ristrutturazione o riqualificazione energetica siano realizzati nel rispetto delle normative vigenti.
In caso di dubbi, consulta un tecnico abilitato per avere una consulenza specifica.