Prima di addentrarci nella distinzione tra sottotetto, mansarda e locale tecnico, è fondamentale esaminare le definizioni normative tratte dal Regolamento Edilizio Tipo nazionale. Va precisato che potrebbero esistere ulteriori interpretazioni a livello regionale.
- Sottotetto: Nel RET Allegato A, è definito alla voce n. 23 come lo spazio compreso tra l’intradosso della copertura dell’edificio e l’estradosso del solaio del piano sottostante. In parole semplici, si tratta del volume tra le falde di copertura dell’edificio e l’ultimo soppalco, distinguibile in base alla sua praticabilità strutturale o funzionale.
- Mansarda/Attico: Uno spazio realizzato a copertura di un fabbricato, con requisiti di abitabilità, tra cui altezze minime e medie interne, aeroilluminazione, praticabilità strutturale del solaio, impianti e servizi igienici.
- Sottotetto proprio o soffitta: Definito come un volume tecnico con la sola funzione di camera d’aria. Può avere un solaio di calpestio adatto o meno a sopportare carichi di persone o cose ed è caratterizzato dall’assenza di abitabilità.
- Soffitta: Un vano inabitabile destinato a permanenza umana, praticabile ma utilizzabile solo come deposito, stenditoio o simili.
- Volume tecnico: Definito nel RET Allegato A come vani e spazi strettamente necessari a contenere ed a consentire l’accesso alle apparecchiature degli impianti tecnici al servizio dell’edificio.
Va sottolineato che la giurisprudenza amministrativa, come evidenziato dal Consiglio di Stato, precisa ulteriormente la nozione di volume tecnico, escludendolo dall’uso abitativo e attribuendogli esclusivamente funzioni tecniche essenziali per il funzionamento dell’edificio.
Riguardo al recupero dei sottotetti in mansarde abitabili, si possono distinguere due tipologie:
- Entro sagoma: Senza modificare le falde di copertura esistenti, potrebbe includere opere di coibentazione termica. Tuttavia, questa trasformazione, da uso accessorio ad uso abitativo, è urbanisticamente rilevante e richiede un Permesso di Costruire.
- Fuori sagoma: Configurato come sopraelevazione, anche con lieve rialzamento di quota. Questo tipo di intervento può essere più conveniente, mantenendo intatti i piani di posa delle gronde, colmi e sommità del sottotetto. Tuttavia, al di fuori delle tolleranze edilizie previste dal Testo Unico Edilizia, equivale a una nuova costruzione e richiede un Permesso di Costruire.
La Cassazione Civile conferma che il rialzamento del sottotetto fuori sagoma costituisce sopraelevazione e nuova costruzione, soggetta a rispetto delle distanze legali. Tuttavia, è possibile che normative regionali semplifichino o categorizzino l’intervento in modo diverso.
In conclusione, si consiglia cautela nella qualificazione del rialzo dei sottotetti, specialmente quando collegato al mutamento di destinazione d’uso, poiché questo può incidere sui carichi urbanistici e richiedere un permesso di costruire. L’interpretazione finale spetta alle legislazioni regionali.
Cordolo Sopraelevato o a Raso su Muratura Esistente
Nel valutare le diverse modalità di posa del cordolo in un intervento di sopraelevazione, emerge una chiara distinzione tra l’opzione di sollevare il cordolo rispetto alla muratura esistente e quella di posarlo a raso. La prima, pur potenzialmente più efficace, risulta essere più onerosa e intrusiva per ovvie ragioni.
Immaginiamo brevemente la demolizione di circa trenta centimetri delle pareti dell’ultimo piano: questo potrebbe causare disagi negli appartamenti sottostanti e richiedere la rimozione di eventuali solai di soffitta. Tuttavia, riteniamo che questa modalità, mantenendo invariati i prospetti, sagoma e volumetria, possa rientrare nella categoria di manutenzione straordinaria, come previsto dall’articolo 3 del DPR 380/01.
La seconda modalità, quella della sopraelevazione, emerge come la preferita per diversi motivi evidenti, quali il risparmio di tempo e costi legati alla mancata demolizione della sommità delle pareti e la possibilità di aumentare le altezze interne del sottotetto.
Tuttavia, è fondamentale valutare attentamente la categorizzazione dell’intervento nell’ambito delle normative edilizie. L’inserimento del cordolo in sommità potrebbe non rientrare semplicemente nella manutenzione straordinaria, bensì potrebbe richiedere una riflessione più approfondita sull’adeguamento normativo, soprattutto in relazione all’incremento volumetrico.
Considerando il Regolamento Edilizio Tipo nazionale, l’incremento in quota della copertura potrebbe comportare un aumento di volumetria, con conseguente modifica di sagoma e prospetti. Questo aspetto potrebbe influenzare la categoria di intervento edilizio e le relative restrizioni, soprattutto se l’immobile è sottoposto a vincoli paesaggistici e culturali.
L’analisi si estende anche agli aspetti civilistici e alle distanze legali, in quanto la modifica di sagoma e volumetria può influire sulle relazioni con le costruzioni circostanti. Inoltre, è cruciale considerare gli aspetti antisismici, con un’attenzione particolare alle normative regionali che potrebbero disciplinare l’inserimento dei cordoli in sommità dell’edificio.
Infine, nell’ambito del Superbonus 110, si aprono interessanti opportunità, quali la qualifica di manutenzione straordinaria e deroghe alle distanze, che potrebbero semplificare il processo, anche se è essenziale valutarne l’applicabilità in combinazione con altri interventi.
In sintesi, la decisione tra cordolo sopraelevato o a raso richiede un’attenta analisi delle implicazioni normative, strutturali e urbanistiche, al fine di garantire una soluzione adeguata e conforme alle normative vigenti.
Focus Antisismico
Nell’esaminare le opzioni di posa del cordolo in un progetto di sopraelevazione, si pone un’enfasi particolare sugli aspetti antisismici, elemento cruciale per garantire la sicurezza strutturale dell’edificio. La scelta tra sollevare il cordolo rispetto alla muratura esistente o posarlo a raso richiede una valutazione attenta degli impatti sismici potenziali.
La modalità di sollevare il cordolo, sebbene possa offrire benefici strutturali, comporta inevitabilmente una maggiore complessità e invasività. La demolizione di circa trenta centimetri delle pareti dell’ultimo piano potrebbe non solo generare disagi negli spazi sottostanti ma anche richiedere la rimozione di solai di soffitta, implicando una possibile riduzione della stabilità dell’edificio durante i lavori.
Inoltre, è da considerare che questa modalità, pur mantenendo invariati i prospetti, sagoma e volumetria, potrebbe rientrare nella categoria di manutenzione straordinaria ai sensi dell’articolo 3 del DPR 380/01. Tuttavia, in un’ottica antisismica, potrebbe essere necessario adottare misure supplementari per garantire la resistenza strutturale agli eventuali carichi sismici.
D’altra parte, la sopraelevazione con cordolo a raso si presenta come un’opzione preferibile sotto vari aspetti, tra cui il risparmio di tempo e costi derivanti dalla mancata demolizione della sommità delle pareti e la possibilità di aumentare le altezze interne del sottotetto. Tuttavia, è essenziale valutare attentamente gli aspetti antisismici di questa opzione.
L’inserimento del cordolo in sommità potrebbe richiedere, secondo le NTC 2018 al paragrafo 8.4.3, una verifica più approfondita in termini di adeguamento sismico. Sebbene la modifica non comporti un aumento di superficie abitabile, è comunque consigliabile considerare le condizioni di sicurezza sismica, soprattutto in un contesto in cui la prevenzione antisismica è prioritaria.
Per quanto riguarda le normative regionali e locali, è fondamentale esaminare come queste disciplinino l’inserimento dei cordoli in sommità, considerandoli eventualmente come interventi locali di miglioramento sismico, qualora vi siano specifiche semplificazioni procedurali.
In conclusione, la decisione tra cordolo sopraelevato o a raso richiede una ponderata valutazione degli aspetti antisismici, con l’obiettivo di garantire la stabilità strutturale dell’edificio durante e dopo l’intervento di sopraelevazione. La sicurezza sismica dovrebbe essere prioritaria in qualsiasi scelta progettuale, con l’obiettivo di creare ambienti abitativi sicuri e resilienti agli eventi sismici.
Considerazioni Urbanistiche da un Punto di Vista Architettonico
Nel valutare le opzioni di posa del cordolo per un intervento di sopraelevazione, è fondamentale esaminare le implicazioni urbanistiche al fine di assicurare una perfetta integrazione dell’edificio nel contesto circostante.
La scelta di sollevare il cordolo rispetto alla muratura esistente, sebbene possa offrire vantaggi strutturali, comporta inevitabilmente una maggiore complessità e invasività. La demolizione di circa trenta centimetri delle pareti dell’ultimo piano potrebbe generare disagi negli spazi sottostanti e richiedere la rimozione di solai di soffitta, implicando una possibile interruzione delle normali attività nelle vicinanze.
Questa modalità, pur mantenendo invariati i prospetti, sagoma e volumetria, potrebbe rientrare nella categoria di manutenzione straordinaria ai sensi dell’articolo 3 del DPR 380/01, ma è necessario considerare attentamente le conseguenze sul paesaggio urbano. L’intervento potrebbe richiedere una visione più ampia della rigenerazione urbana, con un focus sulla conservazione dell’identità architettonica della zona.
D’altra parte, la sopraelevazione con cordolo a raso presenta vantaggi urbanistici, come il risparmio di tempo e costi dovuti alla mancata demolizione della sommità delle pareti e la possibilità di aumentare le altezze interne del sottotetto senza alterare significativamente la sagoma esistente. Tuttavia, è essenziale valutare attentamente l’impatto visivo e architettonico della nuova copertura sul panorama urbano circostante.
L’inserimento del cordolo in sommità potrebbe richiedere una valutazione più approfondita secondo le normative urbanistiche locali, al fine di garantire la coerenza con il tessuto urbano esistente. La modifica potrebbe essere soggetta a restrizioni paesaggistiche e culturali, richiedendo una progettazione sensibile al contesto.
L’analisi delle definizioni urbanistiche, come il volume totale, la superficie totale e l’altezza lorda, è fondamentale per comprendere appieno l’impatto della sopraelevazione sulla morfologia dell’edificio e sull’ambiente circostante. La categorizzazione dell’intervento secondo le norme regionali e locali potrebbe influire sulla necessità di ottenere approvazioni specifiche e sulla semplificazione delle procedure.
In conclusione, la scelta tra cordolo sopraelevato o a raso richiede una valutazione approfondita delle implicazioni urbanistiche, con un’attenzione particolare alla conservazione dell’armonia architettonica e all’integrazione nell’ambiente circostante. L’approccio dovrebbe essere orientato verso una progettazione che rispetti il contesto urbano esistente e contribuisca alla valorizzazione del patrimonio architettonico della zona.
